Il condominio: in particolare, la ripartizione delle spese ad esso afferenti.

Il condominio è una particolare forma di comunione definita forzosa, o legale, che sorge, per l'appunto, ex lege, ed a prescindere dalla volontà dei partecipanti, laddove, in un medesimo edificio, coesistano singole unità abitative e spazi comuni funzionalmente e strutturalmente al servizio delle stesse.

Pur essendo, come detto, riferibile al genus “comunione”, la cui disciplina mutua residualmente e ove compatibile, le peculiarità dell'istituto de quo hanno indotto il legislatore a predisporre per lo stesso una regolamentazione ad hoc, che troviamo agli articoli 1117 e seguenti del codice civile.

La principale peculiarità di questa figura, come poc'anzi anticipato, consiste nel coesistere di due diversi regimi giuridici all'interno del medesimo edificio:

- la piena proprietà del condomino sulla sua singola unità immobiliare, che dunque, per quanto concerne la gestione all'interno della stessa, in linea di massima recepirà la disciplina in materia di proprietà;

- la comunione, che viene ad instaurarsi ex lege pro quota (in proporzione al valore di ciascuna delle suddette unità immobiliari rispetto al valore dell'intero edificio), tra i vari condomini sulle parti comuni, così come elencate esemplificativamente, e non tassativamente, all'art. 1117 c.c.:

- 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

1. - 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

1. - 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Su di esse, il singolo condomino ha il diritto:

- di farne uso, senza che ciò: leda l'altrui eguale diritto, modifichi la destinazione d'uso della res, alteri/comprometta la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico dell'edificio;

- di apportare modifiche volte a renderne più funzionale e/o comodo l'utilizzo.

A ciò fa da contraltare l'obbligo di contribuire, in misura proporzionale alla propria quota, alle spese necessarie per la manutenzione, la conservazione ed il godimento delle parti comuni, nonché per le innovazioni e/o deliberazioni in genere eventualmente votate in seno all'assemblea.

Parimenti, il singolo condomino non potrà disporre delle parti comuni nella loro totalità e neppure limitatamente alla propria quota (se non assieme all'unità immobiliare condominiale di cui è proprietario), né potrà eseguire opere, seppure nella propria abitazione, che dovessero recar danno alle parti comuni ovvero alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Premessa tale breve introduzione generale all'istituto del condominio, è utile adesso focalizzare l'attenzione sull'argomento principale oggetto della presente dissertazione, ossia le spese a carico del singolo condomino.

A tal proposito, come anticipato, la regola generale vuole che, in materia di conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio condominiale, così come per le innovazioni votate a maggioranza dell'assemblea, il condomino concorra alle spese in misura proporzionale al valore della sua proprietà.

Tale valore, di norma, si viene determinato in base alle tabelle millesimali, cioè a dire un prospetto, espresso in frazione millesimale ed approvato dall'assemblea condominiale a maggioranza degli intervenuti – purché rappresentino un valore pari almeno a metà di quello dell'edificio -, che individua il rapporto proporzionale fra il valore della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e quello dell'intero edificio.

In assenza, però, delle suddette tabelle, sarà il Giudice, eventualmente adito, a determinare i criteri di ripartizione secondo le leggi in materia.

Tanto detto, vi sono, però, ipotesi nelle quali la ripartizione delle spese tra i condomini segue criteri in tutto o in parte differenti: infatti, se il bene dovesse esser destinato a servire in misura differente le varie unità immobiliari, le spese ad esso relative seguiranno proporzionalmente l'uso che il singolo ne possa fare, così come se il bene dovesse essere al servizio soltanto di alcuni condomini, gli altri sarebbero esonerati da ogni spesa in proposito.

Più specificamente, ad esempio:

- le spese relative all'attività di custodia e vigilanza, essendo svolte dal portiere nell'interesse di tutto il condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c., a prescindere dalla maggiore o minore utilizzazione di tali servizi da parte del singolo;

- il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima a carico di tutti i condomini, e la seconda, invece, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato (cfr. Cass., 16 febbraio 2012, n. 2243);

- le spese relative alle fioriere rientrano in quelle aventi ad oggetto parti comuni, e come tali da ripartirsi proporzionalmente tra i condomini, soltanto laddove le stesse abbiano qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell'edificio, ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile (cfr. Cass., 30 aprile 2012, n. 6624);

- i condomini sono obbligati a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell'impianto idrico/fognario condominiale, salvo diverse disposizioni eventualmente dettate dal regolamento di condominio;

- le spese relative al riscaldamento centralizzato sono legittimamente ripartite in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ove manchino sistemi di misurazione del calore erogato in favore di ciascuna di esse che ne consentano il riparto in proporzione all'uso (cfr. Cass., 7 novembre 2016, n. 22573);

- alle spese di potatura degli alberi che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino sono tenuti a contribuire tutti i condomini, allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso (cfr. Cass., 16 ottobre 2020, n. 22573);

- ai sensi dell'art. 1124 c.c., le scale e gli ascensori sono mantenuti da coloro i cui immobili sono serviti da tali beni, e la spesa è suddivisa per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo;

- ai sensi dell'art. 1125 c.c., la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai è sostenuta in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto;

- per quanto concerne i lastrichi solari (così come della terrazza a livello) di uso esclusivo, la riparazione degli stessi grava per 1/3 su colori i quali ne abbiano l'uso esclusivo, per i 2/3 restanti su tutti gli altri condomini dell'edificio servito dal lastrico, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 c.c.);

Proseguendo oltre, è utile evidenziare che al singolo condomino è consentito rinunziare al riscaldamento centralizzato, se dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento e aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, continuerà a pagare soltanto le spese per la conservazione dell'impianto, così che gli sia consentito un eventuale futuro riallaccio.

Qualora, però, a seguito del rifacimento della caldaia, il condomino sia estromesso definitivamente, non per sua volontà ma per impossibilità tecnica, dalla fruizione del riscaldamento, esso non viene più considerato comproprietario e quindi non dovrà più partecipare ad alcuna spesa (cfr. Cass. 31 agosto 2020, n. 18131).

Tale diritto, considerato non disponibile, fa sì che siano da considerarsi nulle le clausole dei regolamenti condominiali che dovessero vietare al proprietario il distacco all'impianto centralizzato.

E' possibile, però, che mediante regolamento condominiale si imponga al condomino rinunziante al riscaldamento centralizzato di concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato medesimo, stante la natura derogabile del criterio per la ripartizione delle spese endo-condominiali.

Altro profilo certamente interessante concerne le innovazioni.

Queste, ai sensi dell'art. 1120 c.c., sono consentite, se approvate dall'assemblea condominiale a maggioranza degli intervenuti – purché rappresentino un valore pari a 2/3 di quello dell'edificio -, laddove abbiano ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

1. 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

   3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Sono in ogni caso vietate le innovazioni che minino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio condominiale, motivo per cui il singolo condomino potrà legittimamente eccepirne l'irrealizzabilità in sede di assemblea, opponendosi dunque ad eventuali spese che a tal fine dovessero essergli richieste.

Ai sensi dell'art. 1121 c.c., poi, il condomino è esonerato da ogni spesa in materia di innovazioni cc.dd. gravose o voluttuarie, ossia interventi non necessari e/o particolarmente onerosi, laddove gli stessi siano suscettibili di utilizzazione separata ed il condomino medesimo non intenda fruirne.

L'innovazione la cui utilizzazione separata non si riveli possibile non sarà realizzabile, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata/accettata intenda sostenerne interamente i costi.

Il singolo condomino, ai sensi dell'art. 1122-bis c.c., ha il diritto, a proprie spese, di installare impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, realizzando i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze in modo da arrecare il minor danno possibile alle parti comuni ed alle altre singole unità immobiliari, preservando comunque il decoro architettonico dell'edificio.

Il condomino può, parimenti, installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, destinati a servire singole unità immobiliari, sul lastrico solare, su ogni altra superficie idonea o su parti di proprietà individuale.

Sul punto, il Tribunale di Gorizia, con sentenza del 18.07.2018, n. 315, dichiara legittima, sulla scia di quanto previsto dall'art. 7 della L. 220/2012, l'installazione di pannelli fotovoltaici in un condominio senza la necessità di ottenere la previa autorizzazione assembleare laddove non sia dimostrato che tale intervento abbia arrecato danno alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico dell'edificio, ovvero ne abbia alterato la destinazione d'uso.

Il condomino, infine, non è tenuto a contribuire alle opere realizzate su parti di proprietà di altri ovvero su parti comuni attribuite in proprietà esclusiva o destinate ad uso individuale, fermo quanto sopra.