Il contratto di locazione: si può domandare la restituzione dei canoni “in nero”?

La locazione, disciplinata agli articoli 1571 e seguenti del codice civile, è definita come un contratto in forza del quale un soggetto (locatore) cede ad altri (locatario) il godimento di un bene per un certo periodo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro (canone di locazione, comunemente noto come affitto).

L'istituto poc'anzi delineato si presenta come piuttosto ampio, tanto da ricomprendere al suo interno differenti declinazioni, ciascuna delle quali dotata di una disciplina parzialmente autonoma e specifica:

- locazione di beni mobili e mobili registrati;

- locazione di beni immobili urbani/non urbani, ad uso abitativo o commerciale;

- locazione di beni produttivi, giuridicamente nota come affitto.

Tale eterogeneità, ha fatto sì che negli anni il legislatore avvertisse l'esigenza di affiancare alla pur ampia normativa dettata in materia dal codice civile – che più avanti affronteremo –, che permane quale fascio di regole di generale applicazione, varie leggi speciali settoriali, maggiormente idonee per sartorialità ad assolvere alle esigenze peculiari delle singole fattispecie.

Volendo riassumere le principali disposizioni dettate dal codice civile in materia, l'art. 1573 c.c. statuisce che, quanto alla durata, la locazione può essere a tempo determinato – non oltre trent'anni -, oppure può non prevedere alcun termine ultimo, ipotesi nella quale l'effettiva durata della medesima verrà ad esser determinata dalla legge (vedi art. 1574 c.c.) a seconda della tipologia di bene locato.

In quanto contratto sinallagmatico, il perfezionamento dello stesso comporta poi l'insorgere, a carico ed a favore delle parti, di diritti ed obblighi, quali:

- l'obbligo, per il locatore, di “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”, di “mantenerla in istato da servire all'uso convenuto” - e di “garantirne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1575 c.c.). Da ciò, il conseguente gravare delle spese di manutenzione non piccola sul locatore, nonché il sussistere, a suo carico ed a favore del conduttore, di una garanzia per vizi, tale per cui, qualora la res locata presenti, al momento della consegna, criticità che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo dovuto (salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili) e di una garanzia contro le molestie che terzi dovessero arrecare all'inquilino compromettendo il suo godimento del bene;

- l'obbligo, per il conduttore, di “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”, di “dare il corrispettivo nei termini convenuti” (art. 1587 c.c.) e di restituire, alla scadenza del contratto, la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento da uso conforme (art. 1590 c.c.). Si osservi che grava sul conduttore il rischio di perimento e/o incendio della cosa locata, a meno che non dimostri che ciò sia avvenuto per causa a lui non imputabile (art. 1589 c.c.).

Tralasciando in questa sede ulteriori specificazioni, tra cui si segnala la normativa speciale di cui alla L. 431/1998 e L. 392/1978 – che disciplinano, tra le altre, la durata del contratto di locazione ad uso abitativo e commerciale -, e venendo a quanto è oggetto specificamente della presente dissertazione, il contratto di locazione prevede, nel caso in cui abbia finalità abitativa (a meno che non superi complessivamente i trenta giorni all'anno), o qualora, pur di natura diversa, abbia durata ultranovennale, la stipulazione in forma scritta a pena di nullità (vedi L. 431/1998 e art. 1350, n. 8, c.c.).

Parimenti, è stato imposto l'obbligo della registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula presso l'ufficio territorialmente competente dell'Agenzia delle Entrate, sempre a pena di nullità (vedi art. 1, co. 346, l. 311/2004).

Quest'ultima, in particolare, rappresenta un'ipotesi di commistione tra diritto e mera politica fiscale, laddove l'imposizione ad substantiam di tale requisito, lungi dall'esser motivata da ragioni di carattere sostanziale, è stata dettata dall'opportunità di provare per tale via a contrastare l'evasione fiscale, così assicurando, dinanzi allo spettro delle nefaste conseguenze giuridiche – la nullità - in caso di inadempimento, la regolarizzazione in tal senso di quanti più contratti di locazione possibili.

É bene precisare, in ogni caso, che, secondo quanto statuito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, qualora intervenga una registrazione tardiva (cioè oltre i termini imposti ex lege) del contratto di locazione, questo produrrà comunque i suoi effetti retroattivamente (cfr. Cass. S.U., 9 ottobre 2017 n. 23601).

Possono, però, anche se non dovrebbero, verificarsi nella prassi varie ipotesi di manifesto inadempimento a tali precetti imperativi, quali su tutte:

- a) la mancata formalizzazione per iscritto, e quindi anche registrazione, del contratto di locazione oppure la stipula di un contratto per iscritto poi non registrato (si parla in tali casi di contratto in nero);

- b) la formalizzazione per iscritto, con rituale registrazione, di un contratto che preveda, però, un canone di locazione inferiore rispetto a quello in concreto versato, con l'eccedenza che viene corrisposta “in nero”.

In tali ipotesi, quali gli strumenti a disposizione del conduttore?

Nel caso sub a), il contratto di locazione è, alla luce di quanto sopra detto, nullo, dunque incapace di produrre alcun effetto.

In tale ipotesi, dunque, il conduttore potrà richiedere la restituzione integrale del canone di locazione precedentemente corrisposto, a condizione che riesca a dar prova degli avvenuti pagamenti.

In che modo? Ad esempio, allegando il contratto stipulato ma non registrato, il quale prevederà un certo canone, unito ai bonifici effettuati in prossimità delle scadenze mensili di pagamento, oppure le ricevute rilasciate – incautamente – dal proprietario nel caso di pagamenti in contanti o ancora, in via residuale, un estratto conto dal quale si evincano prelevamenti contanti unitamente alla testimonianza, da rendere in giudizio, da parte di chiunque possa aver eventualmente assistito al versamento delle somme nelle mani del locatore.

Nell'ipotesi sub b), il conduttore, alle condizioni, in termini di onere della prova, poc'anzi esplicitate, potrà domandare la restituzione dei canoni pagati in nero (ossia, quindi, limitatamente alla parte non dichiarata, ai sensi dell'art. 13 l. 431/1998).

In entrambi i casi, inoltre, il conduttore potrà altresì richiedere la regolarizzazione del contratto non registrato (ovviamente a patto che vi sia prova dell'esistenza di un contratto).