La compravendita: i rimedi previsti a favore dell'acquirente in materia di vizi della cosa compravenduta.

La compravendita è certamente una delle tipologie contrattuali maggiormente diffuse.

Basti pensare che, nella propria quotidianità, ciascuno di noi effettua di norma almeno una compravendita senza, probabilmente, nemmeno accorgersene o quasi: un caffè al bar, un giornale, un biglietto per i mezzi pubblici, la spesa al supermercato.

Ma, tanto detto, cos'è la compravendita?

Essa, ai sensi dell'art. 1470 c.c., è un contratto in forza del quale una parte (venditore), verso corrispettivo in denaro, aliena ad un'altra (acquirente) il diritto di proprietà su un bene o altro diritto.

É un contratto:

- tipico e nominato, poiché è contemplato e disciplinato espressamente dal codice civile;

- oneroso, in quanto è previsto, come poc'anzi anticipato, un corrispettivo in denaro;

- consensuale, poiché si perfeziona con il semplice convergere del consenso delle parti;

- ad effetti reali, in quanto – salva l'eccezione di cui all'art. 1480 c.c., nota come vendita di cosa altrui, che ha effetti obbligatori – al perfezionarsi del contratto consegue il trasferimento immediato dell'oggetto dello stesso;

- sinallagmatico, perché impone a carico delle parti di adempiere a prestazioni corrispettive;

- commutativo, poiché, al momento della stipula del contratto, è possibile determinarne l'onerosità.

Proprio per la natura sinallagmatica della fattispecie in esame, al perfezionarsi della compravendita consegue l'insorgere, a favore ed a carico delle parti, di diritti ed obblighi, quali, principalmente:

- l'obbligo a carico del compratore di pagare il corrispettivo;

- l'obbligo a carico del venditore di trasferire il diritto oggetto del contratto;

- l'obbligo a carico del venditore di assicurare al compratore la garanzia per i vizi, ossia la necessità che l'acquirente possa ottener tutela in caso di accertata presenza nella res compravenduta di eventuali difformità;

- l'obbligo, sempre a carico del venditore, di assicurare al compratore la garanzia per evizione, il cui contenuto consiste nel mantenere indenne il compratore nel caso in cui un terzo dovesse opporre a quest'ultimo un proprio diritto equivalente (evizione totale) o quantitativamente ridotto (evizione parziale) rispetto a quello oggetto della compravendita, privando dunque l'acquirente – in tutto o in parte - di quanto acquistato.

Per quanto è in questa sede di nostro interesse, giova approfondire la c.d. garanzia per i vizi.

La ratio alla base di questa consiste nel premunire il compratore di uno strumento giuridico a sua tutela per l'ipotesi in cui l'equilibrio contrattuale originario venga meno per la presenza di vizi relativi alla cosa compravenduta, vizi che, a seconda del modo in cui si presentano, renderanno più o meno inservibile la res ed abiliteranno dunque l'acquirente ad usufruire di azioni che, seppur tutte finalizzate alla tutela delle sue ragioni, vedremo declinarsi diversamente proprio in ragione delle dissimili premesse che ne legittimano la proposizione.

Scendendo nel dettaglio, le azioni summenzionate possono esser ricondotte a tre diverse fattispecie, quali:

a) la garanzia per i vizi;

b) la garanzia per mancanza di qualità;

c) la garanzia per aliud pro alio.

Procedendo con ordine, la prima ipotesi, prevista all'art. 1490 c.c., concerne il caso in cui il bene compravenduto presenti vizi non irrilevanti, tali cioè da incidere sull'idoneità dello stesso all'uso cui sarebbe stato destinato o da diminuirne considerevolmente il valore.

Quali le condizioni per accedere a questo rimedio?

Innanzitutto, la garanzia non ricorre laddove l'acquirente fosse a conoscenza dei vizi della cosa o potesse accorgersene, in caso di vendita contrattata in cospectu rei (cioè in presenza della cosa), con ordinaria diligenza senza particolari difficoltà (ictu oculi), a meno che il venditore non abbia espressamente specificato e garantito che il bene era esente da ogni qualsivoglia vizio.

Oltre a tali limiti per così dire sostanziali, il legislatore impone al compratore che volesse azionare la garanzia per i vizi ulteriori condizioni di natura potremmo dire procedurale.

É, infatti, disposto che l'acquirente denunzi i vizi della res entro 8 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e intraprenda l'azione entro un anno dalla consegna, a pena di prescrizione (art. 1495 c.c.).

Se, però, il venditore conferma l'esistenza di difformità della res, ovvero ne occulta la presenza, o ancora si impegna espressamente nei confronti dell'acquirente ad eliminare i vizi riscontrati, non occorre la denunzia suddetta.

Il termine prescrizionale annuale, poi, può essere interrotto sia con domanda giudiziale sia con costituzione in mora mediante intimazione o richiesta per iscritto (art. 1219 c.c.).

E' imprescrittibile, invece, l'eccezione relativa alla garanzia per i vizi: ciò significa che, anche decorso inutilmente il termine annuale de quo, qualora il compratore dovesse esser citato in giudizio per inadempimento del contratto di compravendita, egli potrà sempre opporre a sua difesa l'esistenza di vizi della res.

Qualora, dunque, ricorrano tutti i requisiti di accesso alla tutela come poc'anzi esaminati, in cosa consiste la garanzia per i vizi?

Essa, in concreto, attribuisce all'acquirente il diritto ad agire in giudizio nei confronti del venditore per sentir dichiarata, a sua discrezione – la scelta, però, diverrà definitiva con la proposizione della domanda giudiziale -, o la risoluzione del contrato (c.d. Actio redhibitoria) o la diminuzione del prezzo pattuito a titolo di corrispettivo (c.d. Actio quanti minoris), salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore dia prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Queste due fattispecie passano altresì sotto il nome di “azioni edilizie”, in quanto nell'antica Roma tali rimedi erano già previsti e contenuti negli editti degli edili curuli.

L'azione redhibitoria comporta la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione della cosa, a meno che, chiaramente la medesima non sia nel mentre perita, ipotesi nella quale se il perimento è stato causato dai vizi permane il diritto alla risoluzione del contratto, mentre se invece esso discende da caso fortuito, colpa del compratore o se ancora la res sia stata da questi alienata o modificata, spetta soltanto la diminuzione del prezzo.

La seconda fattispecie sopra menzionata è nota come mancanza di qualità.

Essa, prevista all'art. 1497 c.c., intercorre laddove la cosa compravenduta manchi delle qualità promesse (dal venditore), oppure di quelle essenziali per l'uso a cui il bene è rivolto.

In questo caso, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto secondo la disciplina generale in materia (art. 1453 c.c.), ma rimane soggetto ai termini a pena di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c..

Un'ultima ipotesi che viene in considerazione è quella nota come aliud pro alio.

Questa, profondamente diversa per gravità rispetto alle due precedenti, ricorre nel caso in cui la cosa consegnata differisca totalmente rispetto a quella oggetto del contratto: viene, cioè, venduto in concreto un bene radicalmente diverso rispetto a quello pattuito.

In questo caso il legislatore, che percepisce la necessità di tutelare in modo più forte l'acquirente, gli attribuisce il diritto di ricorre in giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. senza però essere assoggettato né ad alcun termine di decadenza, né alla prescrizione breve annuale, applicandosi in materia il termine prescrizionale decennale.

Tutto ciò premesso, è utile concludere riferendo che, in ogni caso, le parti possono modulare contrattualmente le varie declinazioni di garanzie per i vizi, ampliandone a loro piacimento la portata o rendendole maggiormente aderenti al caso di specie.

Un esempio ricorrente in tal senso è la c.d. garanzia di buon funzionamento, che troviamo usualmente prevista a corredo dell'acquisto di elettrodomestici o apparecchi digitali, in forza della quale il venditore assicura il corretto funzionamento della res per un certo periodo minimo di tempo, dimodoché, qualora si riscontrasse un difetto nell'ambito di tale arco temporale, l'alienante sarebbe tenuto, previa denuncia da parte dell'acquirente entro il termine, di solito, di trenta giorni dalla scoperta a pena di decadenza, a provvedere a sue spese al ripristino delle piene funzionalità della res.