Uno strumento a tutela del locatore: il procedimento per convalida di sfratto.

Il procedimento per convalida di sfratto è un istituto di diritto processuale civile esperibile essenzialmente nelle locazioni immobiliari e posto a tutela delle ragioni del locatore dinanzi a due ipotesi patologiche differenti:

a) il conduttore, alla scadenza del contratto di locazione, non restituisce, pur essendovi obbligato, l'immobile (c.d. sfratto per finita locazione);

b) il conduttore si rende inadempiente rispetto al pagamento di un certo numero di canoni mensili (c.d. sfratto per morosità).

Innanzitutto, prima di procedere oltre, è bene precisare che il locatore, per poter accedere a questo rimedio particolarmente celere ed efficace, deve aver stipulato il contratto di locazione in forma scritta, ed averlo inoltre correttamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.

Detto ciò, procediamo ad analizzare partitamente le ipotesi sopra delineate.

Nel primo caso, il legislatore utilizza l'istituto in esame per soddisfare, seppur giudizialmente, uno dei diritti propri della locazione quale il diritto alla restituzione del bene al termine del contratto, diritto che, in concreto, non ha avuto bonaria attuazione a causa dell'inadempimento del conduttore.

Se ciò accade, il locatore ha il diritto di adire, con atto di citazione, il Giudice del luogo in cui si trova la cosa locata lamentando la mancata restituzione della stessa e domandando che sia intimata giudizialmente la liberazione dell'immobile.

Queste, sommariamente, le peculiarità del procedimento in esame:

1) - è un procedimento di condanna a cognizione sommaria, rispettoso del contraddittorio, e facoltativo, ben potendo il locatore optare, per veder soddisfatto il proprio diritto, per un procedimento ordinario (seppur, chiaramente, con i costi ed i tempi propri di questo);

2) - data l'importanza delle conseguenze derivanti dalla mancata comparizione personale dell'intimato, viene posta particolare attenzione alla regolarità della notifica nei suoi confronti dell'atto di citazione: non può essere effettuata al domicilio eletto e, qualora non avvenga in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'avvenuta notificazione a mezzo lettera raccomandata allegando all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione;

- all'udienza, fissata non prima di venti giorni dalla notifica, possono verificarsi le seguenti ipotesi:

a) l'intimato non compare: se il Giudice ritiene la notifica regolare, convalida l'intimazione di sfratto, altrimenti ne ordina la rinnovazione;

b) l'intimato compare (anche personalmente, in quanto in questa ipotesi non è obbligatoria l'assistenza di un avvocato): se non si oppone, il Giudice procede alla convalida dell'intimazione di sfratto; se, invece, si oppone (anche in modo informale, ossia senza la necessità di particolari formule sacramentali), il Giudice non può pronunciare convalida ed è obbligato ad aprire un procedimento di merito a cognizione piena, per l'apertura del quale fisserà una nuova udienza concedendo alle parti un termine per memorie integrative (non sarà, dunque, riproposto un nuovo atto introduttivo in senso proprio).

c) L'intimato compare e, pur opponendosi, non solleva eccezioni fondate su prova scritta: il Giudice, pur essendo tenuto anche in questo caso ad aprire una fase di merito a cognizione piena, può, su istanza del locatore, se non rileva gravi motivi ostativi, disporre con ordinanza – immediatamente esecutiva, pur potendo essere accompagnata dalla prestazione di una cauzione a carico del locatore - il rilascio dell'immobile, con riserva delle eccezioni del convenuto.

La convalida, provvedimento giudiziale poc'anzi citato, è un'ordinanza – titolo esecutivo - su cui è apposta la formula esecutiva consistente in una condanna al rilascio a partire dalla data in essa fissata dal Giudice ed, inoltre, nella condanna, a carico del conduttore ed a favore del locatore, al pagamento delle spese processuali.

Parzialmente simile è la disciplina in materia di sfratto per morosità, pur presentando questa alcune peculiarità proprie dell'istituto.

In particolare, la ratio di quest'ultimo è diversa da quella che sorregge la convalida dello sfratto per finita locazione, e risponde all'esigenza di evitare il protrarsi oltre di un rapporto contrattuale locatizio nell'ambito del quale il conduttore si renda inadempiente rispetto al pagamento del canone di locazione o degli accessori pattuiti.

In caso di locazioni ad uso abitativo, condizione per l'accesso al presente rimedio processuale è il mancato pagamento, protrattosi per almeno venti giorni, di una mensilità del canone di locazione, ovvero la mancata corresponsione di oneri accessori per un ammontare pari ad almeno due mensilità del canone.

Per quanto concerne le locazioni ad uso commerciale, nel silenzio della legge che non prevede una disciplina ad hoc, sarà il Giudice a valutare la sussistenza di un inadempimento di tale gravità da giustificare la risoluzione del contratto, ma, di solito, si tende a far comunque riferimento ai parametri sopra indicati per le locazioni abitative.

Venendo al procedimento, se ne riportano brevemente le peculiarità (alcune delle quali, come sopra anticipato, ricalcano quanto previsto in materia di sfratto per finita locazione):

- si richiamano i superiori punti 1) e 2), propri anche di questo istituto;

- all'udienza, fissata non prima di venti giorni dalla notifica, possono verificarsi le seguenti ipotesi:

a) l'intimato non compare: se il Giudice ritiene valida la notifica e il locatore conferma il persistere della morosità, viene convalidato lo sfratto; se, invece, la notifica viene ritenuta viziata, il Giudice ne ordina la rinnovazione. Se, ancora, la notifica è valida ma il locatore non conferma il persistere della morosità, il procedimento si estingue perché viene meno la sua ragion d'essere.

b) il conduttore compare e sana in udienza la propria morosità, comprensiva non soltanto di canoni ed accessori scaduti e rimasti insoluti, ma anche degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede (valevole soltanto per le locazioni ad uso abitativo): il Giudice pronuncia l'estinzione del procedimento.

c) l'intimato compare e chiede il termine di grazia, ossia domanda che gli sia concesso un termine, non superiore a novanta giorni, entro il quale poter regolarizzare la propria situazione (anche in questo caso comprensiva non soltanto di canoni ed accessori scaduti e rimasti insoluti, ma anche degli interessi legali e delle spese processuali liquidate). Il Giudice rinvia ad udienza da tenersi non oltre dieci giorni dopo la scadenza del suddetto termine, ove verificherà se il conduttore abbia o meno adempiuto: se così sarà, verrà pronunciata l'estinzione del procedimento, viceversa sarà disposta la convalida dello sfratto.

d) il conduttore compare e nega la propria morosità, contestandone l'ammontare: il Giudice può disporre con ordinanza il pagamento delle somme non controverse, assegnando all'intimato un termine non superiore a venti giorni per adempiere, pena la convalida dello sfratto (ferma in ogni caso la necessità di disporre l'apertura di una fase di merito a cognizione piena).

e) l'intimato compare e contesta la propria morosità: il Giudice, pur essendo tenuto anche in questo caso ad aprire una fase di merito a cognizione piena, può, su istanza del locatore, se non rileva gravi motivi ostativi, disporre con ordinanza – immediatamente esecutiva, pur potendo essere accompagnata dalla prestazione di una cauzione a carico del locatore - il rilascio dell'immobile, con riserva delle eccezioni del convenuto.

Nel richiamare quanto sopra esposto con riferimento al provvedimento di convalida, è utile evidenziare come, nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità, il locatore possa non limitarsi a domandare il rilascio dell'immobile, ma contestualmente richiedere che il Giudice emani anche un decreto ingiuntivo per l'ammontare delle mensilità del canone e/o accessori insoluti, così consentendosi all'intimante di ottenere in un unico procedimento, con dunque notevole risparmio di costi e tempi, sia l'ordinanza di convalida di sfratto, volta all'ottenimento del rilascio dell'immobile, sia un decreto ingiuntivo di condanna del conduttore al pagamento di quanto rimasto inadempiuto, oltre in ogni caso compensi, accessori di legge e spese vive.

Tanto ottenuto, il locatore, una volta notificati i provvedimenti, dovrà attendere la condotta successiva del conduttore: questi potrà bonariamente conformarsi a quanto disposto dal Giudice, e dunque procedere al rilascio dell'immobile e/o al pagamento di quanto ingiuntogli spontaneamente, con ciò ponendosi fine alla controversia, oppure rimanere inerte, costringendo il locatore a ricorrere alla tutela esecutiva per veder soddisfatte le proprie ragioni.